看了奈雪の茶才知道，卖奶茶真的不赚钱
导读：卖奶茶不如卖水。提起奶茶，许多人都觉得暴利，甚至创业梦想都是开家奶茶店。别急，奶茶界的千年老二——奈雪の茶除夕夜赴港上市，招股书里公布了一个让人震惊的消息，卖奶茶居然不赚钱。还不如卖水，农夫山泉靠卖水养出了中国首富钟睒睒。 而奈雪の茶在2018年、2019年和2020年前三季度分别净亏损6973万元、3968万元、2751万元，合计亏损1.37亿元。这也难怪他们七天假期都等不得，着急忙火要上市输血。只是，一杯奶茶几十块，奈雪の茶为何还会亏？这事要从8年前一段甜蜜故事说起。创立：因为爱情
2013年3月8号，深圳福田COCOPARK，30多岁的大龄男青年赵林正在进行一场相亲。不过，对面的美女——彭心似乎意不在此，她希望开一家属于自己的面包店茶饮店。为此专门从一家IT上市公司品牌经理的位置上离职，还制定了商业计划书，只是因为缺乏经验，频受打击，所以找朋友介绍了餐饮行业老兵赵林来请教的。可惜赵林天天忙到飞起，非相亲不约。所以彭心打着相亲的旗号、带了一整套的商业计划书来了。开场就巴拉巴拉谈了两三个小时，然后问：你觉得我的创业方案怎么样？“你觉得我人怎么样？”赵林觉得彭心很有想法，但缺乏经验，没人辅助很难成功。“你做我女朋友，我帮你一起创业。”碰巧，彭心也单身。双方情投意合，三个月后如愿闪婚。再然后的2015年，在双方共同努力下，奈雪の茶诞生。叫这个名字是因为彭心的网名叫“奈雪”，中间的日文符号是店面设计呈现日系可爱风格。开奶茶店的人很多，奈雪の茶能够脱颖而出，是因为与对手处处实现了差异化区隔。首先：定位差异化。 奈雪の茶所有的产品都是以20-35岁的年轻女性为主要客群。从大数据来看，这一定位非常精准，因为奶茶主流消费群体本就是年轻女性，但只有奈雪の茶一切都旗帜鲜明的讨好年轻女性。
其次，产品差异化。
奈雪有一句口号是：“一杯好茶，一口软欧包，在奈雪遇见两种美好”。当然彭心选择这两种品类不全是为了浪漫，是因为女性有爱吃零食的习惯，而且茶饮、面包一直以来都是购物中心坪效最高的业态，这两者结合会产生1+1>2的效果。在外包装上，奈雪の茶也从女性视角，精益求精。奈雪的茶杯，彭心按照自己手握的尺寸，改良了几十次，最后设计为瘦高的样子以便女性刚好握住，杯盖上的凹槽设计也是为了防止沾上口红。当家产品“茶”上，彭心推出了使用鲜果、鲜奶和高品质茶叶的“鲜果茶”，为研发新品，她曾从早上试到凌晨，喝了40多杯产品，喝到吐了依然坚持，只为寻找那种“恰到好处”的感觉。 最后，装修风格差异化。
奈雪の茶最早创立时想做“茶饮界的星巴克
”，主打饮品+社交。2015年，首家奈雪店门店设计稿是 “暗色调工业风”，真的像个星巴克。结果征询了多位90后小姑娘的看法，个个都不喜欢，觉得像西装革履的大叔谈工作的地方。彭心、赵林恍然大悟，及时修改，这才有后来立体明亮、温馨时尚、拍照效果堪比摄影棚的奈雪の茶店铺日系设计风格，彭心甚至找了爱马仕的灯光设计公司来做设计，做到 “女生自拍可以不用打光修图”。此外，奈雪の茶踏准了高增长的新茶饮优质赛道，这个赛道庞大且极具潜力。
CBNData发布的《2020新式茶饮白皮书》提到，2020年新式茶饮市场规模超过1000亿元，预计2021年会突破1100亿元。其中新式茶饮消费者规模已经突破3.4亿人，预计将差异化竞争+高增长优质赛道，奈雪の茶瞬间爆红。2015年12月，奈雪在深圳开出了3家门店，家家门口排长龙，次月又增设了7家门店。接下来两年时间，奈雪の茶在深圳、广州稳扎稳打，盈利一家再开一家。截止到2017年12月，奈雪の茶还是一个区域性品牌，距离成为全国性品牌，还差着关键一步——资本助推。
这方面，奈雪の茶也算幸运
。奈雪の茶开第一家店的时候，就吸引到了资本女王徐新，一下午坐店里点了他们六杯茶，问他们缺不缺钱，不过他们当时还没融资打算。奈雪の茶开第二家门店的时候，又吸引到了最懂吃喝玩乐的投资人—天图投资合伙人潘攀的目光。潘攀观察到一个有趣的现象，就是当年大家进五星级酒店，除了能拿星巴克杯子外，没看到拿其他的饮品杯子，好多姑娘拿着奶茶走到酒店门口就直接把它扔了再进去。这背后其实是供应链、品牌等问题，但当时又没哪家企业能解决。2015年12月看到奈雪の茶，潘攀似乎找到了答案，直接就上门找赵林聊了。双方每两周见一面，持续了半年，在奈雪の茶要开第十一家门店的时候，正式开始谈投资。此后连续两轮，都由天图投资。直至2020年，深创投、云锋基金、太盟投资集团加入。估值也一路飙升到了20亿美金约130亿人民币。
有了弹药之后，奈雪の茶开始全国扩张之路。
2018、2019年奈雪的门店出现爆发式增长，新设门店分别为111家和172家，同比增速分别为252%、110%，截止至2020年9月30日，门店数量已经达到了422家。最新的数据是507家，同比增速55%。
隐忧：亏损不断，增长趋缓
一路高歌猛进的同时，奈雪の茶也隐忧重重。
第一重：亏损， 2017年之前还盈利，2018开始扩张后年年亏，三年加起来，亏了1.3亿。为什么亏呢？开店成本太高。 奈雪の茶致力于打造“茶饮界的星巴克”，而学星巴克大量建门店，而且要建地段好的大店，这样才能走饮品+社交的路子，打造第三空间。这第三空间就格外需要空间，所以奈雪の茶门店平均面积都在200平米左右，大的甚至达到400平米，奈雪の茶标准店单店投入就达到了185万。奈雪の茶PRO面积稍小，但单店也要投入125万，主要用于装修以及购买各类设备。
再看人工，招股书显示，截至2020年9月30日，奈雪共有8562名雇员，其中7731名是店内员工，单店平均店内员工人数为18.3人。按照一线城市门店租金平均30元/平米/天,18名员工， 奈雪一线城市单店租金人工成本=
200*30*30*12+18*6000*12=345.6万
。反观竞争对手喜茶，门店包含80-100平米的标准店和50平米GO店两种，员工数量更少。按照最大面积100平米，15名员工计算。喜茶一线城市单店租金人工成本=
100*30*30*12+15*6000*12=256万。
就是说，一线城市奈雪的单店租金、人工成本每年就要比喜茶的高出近100万。单店营收呢？喜茶更高，喜茶单店月营收100万，日均销售额3.3万。招股书数据显示，2018年、2019年及2020年1-9月单店日均销售额分别为3.07万、2.77万和2.01万元，连续三年下降。单店铺平均回报周期从2018年的10.6个月到延长到了2020年的14.7个月。店比喜茶的大，卖的还没人家多，真的心塞。第二重，单店营收下降，增长趋缓。
亏损倒也没什么，只要还在高增长，资本还是欢迎的问题是奈雪遇到了增长瓶颈，单店营收和订单量，一直在降。 
奈雪的解答是：随着门店数量增加，门店密度在核心城市逐渐增加，所以平均订单数被拉低。数据也证实了这一点，2018年、2019年及2020年1-9月日均订单量为716、642、465.而由于门店营业额下降，整体成本又保持不变，导致利润率也在下降。
同店利润率2018年的24.9%，2019年的25.3%，但2020年前9个月单店利润率仅为12.6%。
单店营收的下降直接反映到了总营收增长上，增长率明显放缓。2018年和2019年,奈雪的茶的营业收入分别为10.86亿元和25.01亿元,同比增速为130.2%;2020年前三季度则从2019年同期的17.49亿元增加至21.14亿元，同比增长率仅为20.8%，这似乎不能单独用疫情来解释。第三重，不能有效管控成本，毛利率不高。
从下图可以看出，一杯奈雪の茶原材料成本要占到总成本的38.4%，人力成本占到28.6%。 
在简单扣除原料成本和人工成本后，奈雪の茶毛利率仅为33%，对比星巴克约60%的毛利率，不是一般的低。 
第四重：质量管理体系出现问题，引发投诉。
奈雪の茶曾多次陷入“食品安全”风波之中。深圳、北京、宁波、绍兴、上海等地门店，皆因各种原因，被相关部门处罚过。 聚投诉平台显示，与“奈雪の茶”相关投诉有40余条，均为喝出头发、纸屑等问题，甚至还有消费者喝出了玻璃渣和橡胶圈。出现这些问题的原因，或许是因为新式茶饮制作行业机械化程度较低，不像星巴克咖啡，有咖啡机器和萃取设备，一切都是数字化控制，几个店员就够了。新式茶饮的产品制作很多都还靠人工， “一杯茶有多甜，完全取决于店员放糖的手抖不抖。”如此不但难以标品化，还会引发上述质量问题。总结一下，就是奈雪の茶盈利能力、管理能力跟不上其融资扩张的步伐，才扯出诸多问题。除此以外，奈雪の茶还存在一个特俗的隐忧就是创始人是一对夫妻，
夫妻共同创业情投意合时发展倍速，但一旦劳燕分飞，势必会影响上市公司的运行。当当网的李国庆、俞渝以及土豆网的王微、杨蕾都是前车之鉴。碰巧的是，在递交招股书前夕，联合创始人之一赵林退出了董事职务。一起退出该职务的还有公司最早的投资人潘攀。
奈雪的生命线：成本，成本，成本
虽然一直想当茶饮界的星巴克，但奈雪の茶并未学到星巴克的精髓，护城河也远不及星巴克宽阔。星巴克在全球75个国家拥有超过20000家门店的庞大销售网络，奈雪才500家，而且主要在中国，尚没有形成规模效应。星巴克有严格的数字化、标准化生产体系，奈雪的茶饮甜度还主要看店员“手抖不抖”。星巴克的咖啡产品自带瘾品属性，奈雪主打的鲜果茶做不到这一点。最重要的是，星巴克成本控制做到极致，一杯咖啡毛利达60%，奈雪好不容易才提升到30%， 连续三年净利为负 。目前来看，奈雪从星巴克那里只学会了皮毛——多开店，开大店，发展越来越像另一位同行——瑞幸咖啡 。都是靠融资疯狂开店，都不赚钱，都靠资本续命。 瑞幸的几大症状：产品缺乏核心竞争力、平台充满了没有品牌忠诚度的客户、疯狂的开店速度，奈雪の茶基本全中。不同的是，瑞幸把钱烧到了对用户的疯狂补贴上，奈雪把钱烧到了疯狂开大店上。但无论钱花在哪里，只要想长久活下去，就要学会严格控制成本，就是省钱。怎么省钱呢？ 原材料省不下，因为要真材实料，而且为了保证口感和质量，不新鲜的水果必须舍弃，茶底不能超过4小时，软欧包不能过夜，必须在非常精细的数字化运营之后才能省个一星半点。最好省的就是人工和租金，开小店是必然之选 ，需要对以往产品线有所取舍或改进。
奈雪之前坚持开大店，是要新茶饮+软欧包两条腿走路，而烘焙厨房加水吧的面积，就要80平米，烘焙员工还要占到总员工数量的一半。
但事实上，2018-2019年，现制茶饮与烘焙产品及其他产品的营收贡献比例约为7：3，
在2020年前三季度，这一比例在向8：2靠拢，奈雪的消费者更多还是冲着一杯茶而来，欧包成了拖油瓶。
奈雪の茶似乎意识到了这个问题，招股书中表示，未来两年还要建650家门店，其中约70%也就是455家将规划为奈雪PRO茶饮店。欧包不是没有了，是改由中央厨房供货，如此大大节省门店面积及员工数量。虽然奈雪PRO茶饮店面积也不小，80-200平米之间，足以做喜茶标准店，但相对之前还是省多了。数字化、标准化也是成本控制的重要手段
。原来的人工费用高是机械化、标准化程度低，一切都要靠人工，比如多肉葡萄，每一粒葡萄都要人工剥皮、去籽，导致出茶速度慢、难以标品化。瑞幸给用户补贴有点疯，但材料成本数字管控的能力还是不错，所以奈雪の茶重金请来了瑞幸前CTO何刚来做他们的数字化、标准化建设，或许能如愿减少部分人工。但通过这两个手段奈雪の茶能省多少还未可知，毕竟大手大脚惯了，而且省的那点只是降低了开新店的成本，对原有店铺改变有限。
过去三年的夺路狂奔，奈雪的身形不断膨胀，但却暴露出内功修炼不足的软肋。本身缺乏足够造血能力，只能靠不断的外部融资来补血。这也是奈雪抢着上市的重要原因。全天候见闻此前文章《“奶茶第一股”奈雪的茶：不到3年开店400家，只赚吆喝不赚钱？》提到，2月11日，奈雪的茶递交招股书，摩根大通、招银国际、华泰国际为保荐人。不过奈雪还真赶上了好时候，眼下的港股市场火爆异常，新物种更是备受追捧。之前短视频第一股、行业老二快手带着诸多硬伤上市，市值打到2万亿港元，让专业人士直呼泡沫。可以想见，带着新茶饮第一股、行业老二的奈雪也可能在IPO中再度惊艳全场，并融到一大笔钱
。但事实证明，如果成本管控做不好，持续入不敷出，不管融到多少钱，终究有用完的一天。股市里，不是比谁跑得快，而不是比谁跑的远，笑道最后才能笑得最好。
疯狂补贴的瑞幸咖啡已经一地鸡毛，奈雪の茶能走多远，关键在于它的成本管控能否到位，能否把前几年拉下的内功补上。奈雪的未来，要靠“省”出来。关注全天候见闻，阅读更多上市公司分析
读后请“五连”
存量改造 7家老厂房改造后的文创商业项目案例
本文来源于公众号iziRetail逸芮（ID:iziRetail-original)
“存量改造”已经成为这两年商业地产领域的一个关键词，中国商业地产发展二十余年，逐步进入到存量时代。与此同时，“城市更新”也是一个热门话题，除了大型纯商业项目，旧厂房改造、老街改造不但引入商业功能，更把文艺创新、城市文化等概念融入其中。
7-8月是夏季出游的旺季，传统景点之外，形形色色的“网红打卡点”也是很多游客必去的。文艺范儿的创意园，历史韵味的老街，都是不太一样的商业型态。此篇文章罗列了7个有特色的项目体验报告。
重庆
TESTBED2 二厂文创公园
前身为民国中央银行印钞厂，后更名为重庆印制二厂，2012年二厂整体搬迁，原旧厂房被保留了下来，改造成了一座充满工业气息和文艺氛围的文创园。电影《从你的全世界路过》就在这里拍摄，让二厂文创公园一夜爆红。
园区极大的保留了旧厂建筑，陈旧的外墙、生锈的铁门都没有做过多的修葺，这些斑驳痕迹反而成为园区一道独特的风景，高低错落的台阶也颇有重庆风情，有不少年轻人、游客前来拍照打卡。
园区几乎将所有的厂房都利用了起来，有的打造成了工作室，如国际当代艺术中心、Lightspace、卡盟视觉摄影工作室、匠人渝等，有的则引进了一些商户，包括美食餐饮、潮流零售、文创市集、健身体验等。
这里还有不少网红打卡地，如：位于31号厂房的楼顶、影片中天台的取景地——小日子天台；在小红书上很火的象个博物馆；重庆本地导演陈佳欣开设的电影主题咖啡馆Our Film 片场世界咖啡......
小日子天台：视野非常好，可以俯瞰重庆市景，天台有座位和可供拍照的装置，并提供酒水，十分惬意。这里还举办过派对、天台火锅、户外瑜伽、主题快闪等活动，也有明星约拍、新人求婚。
象个博物馆：搭建了20多个拍照场景，有怀旧风的宿舍、教室、游戏厅，也有充满少女感的白桌粉墙、气球装饰等，店内提供下午茶。此外，这家店还承办过王源粉丝活动、英雄联盟线下比赛等活动。（图片来源：“象个博物馆”公众号）
Our Film 片场世界咖啡：店内有很多与电影主题相关的设备、器材，如滑轨、场记板，还出售一些电影周边，如明信片、冰箱贴、包袋等，并定期举办电影会客厅、电影实验室等活动。（图片来源：“Our Film”官方微博、大众点评）
杭州
东信·和创园
东信·和创园前身为东方通信集团的老厂区，现在是一个兼具复古文艺及网红元素的文创园区，既有走心的家居店、ins风的咖啡厅，也有时尚的摄影基地、充满设计感的原创女装......
园区位于杭州西湖区，虽距市区有一定距离，但仍不阻碍大家前赴后继赶来打卡，在小红书上，关于东信·和创园的笔记已有1万+，一些淘宝店主也会在此拍片。
东信·和创园内大多建筑都保留了上世纪五六十年代的风格，质朴的瓦砖很有原生态的感觉，有的则粉刷成统一的颜色或搭配绿植、摆放汽车、电话亭等装置，非常小清新。
东信·和创园内有约80家店铺，以家居居多，既有连锁品牌梵几、MUMO木墨，也有设计师家居ziihome致家家居、凹凸家具等。
MUMO木墨
ziihome致家家居
集合店、买手店、综合性空间也是园区的一大亮点，店铺大都充满设计感，给人一种“慢生活”的感觉。
壹向好生活：一层有简餐、首饰、家具、器皿，二层主要售卖古董家具、服饰等，店内会不定期举办展览及沙龙活动，6月份曾举行山田浩之“幻境”陶艺作品展。
23LAB二三植物生活研究所：一家综合咖啡、文创物件售卖的店，店内有大量绿植，带有“实验室”风格的陈列令人印象颇深。
Line Park线形公园：集生活美学馆、摄影基地、户外公园于一体，并不定期与艺术家、策展人、艺术机构等合作举办展览，功能丰富。（图片来源：“线形公园”公众号）
在餐饮上，园区内有不少茶室，也不乏一些有格调的餐厅、咖啡店。
金桃kingdom（图片来源：大众点评）
CHINCHIN（图片来源：大众点评）
上海
上生·新所
上生·新所位于上海长宁区，原为哥伦比亚乡村俱乐部，后来改为“上海生物制品研究所”。目前园区由万科集团运营，建筑颇有哥伦比亚风的感觉，露天泳池早已成为一大热门打卡地。
园区内商户以品质餐饮为主，有甜品店Miss Sth、西班牙海鲜餐厅Parlour、精酿啤酒Brew Bear等，并且大多设有外摆，十分小资。
Miss Sth（图片来源：大众点评）
Parlour（图片来源：大众点评）
另外，园区内还有一些品牌集合店、健身工作室等，众创空间wework目前正在筹备中，业态功能多元。
集丝坊：品牌集合店，有MHL、Toogood、anne-claire petit等品牌，所售卖的服饰多为纯色、棉麻材质，店内还有一个售卖咖啡的区域。（图片来源：“集丝坊”公众号）
与其他园区不同的是，上生·新所中有一些建筑常常用来举办各种活动、展览，例如喷泉旁的5号楼目前就正在进行“Kiehl's绿色星球计划”展览。
园区内还有一个大型广场，游客可在此处休息，茂密的绿植配上霓虹灯光，想必到了夜晚一定十分怡人。涂鸦也是园区的一个特色，虽然不是随处可见，但都十分有创意，增添了不少活力。
中央节庆广场
建筑及墙壁上的涂鸦
武汉
花园道
位于汉口西北湖，其前身是中南汽修厂，后经日本建筑大师伊东孝设计，从老厂房改造成了如今的“花园道”。整体面积不算大，餐饮商户居多，是武汉本地年轻人聚会吃饭的首选地之一。
图片来源：“武汉花园道”官方微博
花园道周边聚集了不少高档写字楼、酒店，在钢筋水泥的包围下，花园道营造了一个城市花园的氛围。不同于其他改造园区，花园道并非是一个游客打卡的网红地，而是给园区周边、以及汉口的白领、城市年轻人提供了一个休闲好去处。
从建筑改造上看，园区保留了原有工业空间的格局和风貌，包括8栋低密度厂房和200多棵树。整体建筑以黑白灰三色为主色调，非常简约。园内随处可见树木等各种绿植，以及不少景观小品、涂鸦等，整体氛围文艺、清新，给消费者提供不少休憩的空间。
图片来源：“武汉花园道”官方微博、大众点评
园区最有特色的当属餐饮商户，整体定位中高端，汇集了中餐、韩式料理、东南亚菜、西餐、烧烤、下午茶等各色各样的美食，其中不乏莫奈花园、集渔泰式火锅、苏梅花园等装修精致的商户，露台、透明玻璃墙、绿植扶梯都成为园内的独到风景。
莫奈花园
集渔泰式火锅（图片来源：大众点评）
一到了晚上酒吧开始营业，便会聚集不少年轻人。不同于其他酒吧街，这里的酒吧氛围相对比较文艺，没有那么嘈杂，很适合周末下班后，约上三五好友来喝上一杯。
除了餐饮，花园道还有一些服装店，以及娱乐休闲、生活服务业态，包括纯K、美丽田园、超级猩猩等。
广州
BIG海珠湾艺术园区
BIG海珠湾艺术园区位于海珠区振兴大街，前身是大干围码头仓库，许多建筑由旧厂房改造而来，还保留了8栋红砖结构的建筑，老厂房与现代风格的设计相结合很有视觉冲击性。
项目邻近江边，对岸是渔人码头，但目前交通方面还不是太方便，距离地铁南洲站步行需要25分钟，可以乘坐公交766路至沥滘路西总站直达园区门口。
园区定位“艺术、运动、临江”，有许多艺术壁画、大型艺术装置，还会不定期举办艺术展，入口处设置了一个镭射墙面，有不少游客在这里拍照。
园区围绕运动主题设计了临江滑板广场、篮球场、极限运动场地等，整体环境很好，视野开阔，由易建联创办的“薪火阵营”篮球训练中心也位于此。
“薪火阵营”篮球训练中心：包括两个室内标准篮球全场和四个室外标准篮球半场，提供青少年体育教育、高水平运动训练课程的研发，场馆运营、赛事运营及活动策划等。
园区还经常举办艺术、摄影类展览，最新的一个展览是“未来·展2019”，展出了一些建筑与环境艺术设计专业学生的毕业设计，包括油画、模型、设计图等。
位于一栋建筑2-3层的the secret是一个大型复古室内摄影基地，场景布置颇为精致，游客可在大众开放日进入场地参观，如果想在这里进行商业拍摄，则需要提前预约。
大厅的场景以电影《布达佩斯大饭店》为设计灵感，旁边有“东方快车”、教堂、起居室等场景，还还原了美剧《老友记》里Monica房间，使用的道具很多是创始人从国外淘回的vintage藏品，有欧式吊灯、复古长椅、装饰画等。
酒吧、纹身店、barber shop等商业店铺也被融合在场景里。
咖啡餐饮区同样属于商业拍摄场地，但目前还未完全投入运营。（以上部分图片来源：“THE SECRET 广州”公众号）
广州
T.I.T创意园
T.I.T创意园位于广州海珠区新港中路，前身是创建于1956年的广州纺织机械厂，在改建的过程中秉承“修旧如旧、建新如故”的原则，保留了不少原纺织厂的机器，同时融入了些创意雕塑、绿植等，整体环境不错，很多年轻人前来拍照打卡。
园区以“时尚、创意、科技”为定位，进驻园区的多为科技、时尚服饰类企业，比如腾讯、氪空间、EPO、ESMOD广州时尚培训机构等；商业品牌不多，以服装类、咖啡轻食为主，有MO&Co.、Commen Gender、哲品、Dece café等。
园区内还有一些较有特色的商铺，例如：网红店不方便面馆、原创类设计商店树德生活馆......
店铺面积不大，分有厨房、零售区、用餐区。零售区有不同品牌的方便面、进口零食、饮品等，可以自选食材请店员煮，也可以选择店内的创意泡面，价格在30元左右。用餐区还设有一面阅读墙，摆满了不同国家的杂志，可以一边翻阅一边用餐。（图片来源：大众点评）
树德生活馆：共两层，集合了书店、咖啡厅、零售等功能。装修上多使用原木材质，包括木质地板、木质书架等，比较简约素雅；中庭部分的挑空设计成了多媒体区域，有投影和大阶梯，用于举办文化艺术类讲座、论坛等活动。
除了办公、零售，园区内的配套服务也做得不错，设有一间无人智慧商店，商店门口贴有微信二维码，选好商品，扫码完成支付即可；此外还有闲置衣物回收、停车微信扫码缴费等智能服务、药房。
南京
老门东
最后，放一家虽然不是老厂房改造，但也是老建筑更新后商业街区：老门东。
它位于南京市秦淮区中华门以东，因地处南京京城南门（即中华门）以东，故称“门东”，与老门西相对，是南京夫子庙秦淮风光带的重要组成部分。2013年对外开业，由南京秦淮区运营。
街区保留大量历史建筑和文物保护建筑，老门东一带早在三国时期就有民居聚落出现，街区除了有街市外，还有大量的民宅、民事机构。
在最大程度的保留建筑之余，还保留了斑驳的外墙、各种雕塑、有特色的植物种植方式等，给整个老门东盖上了一层浓浓的历史色彩。
老门东街区定位于文创、旅游特色街区，区别于普通历史景点着重餐饮小食、旅游周边，老门东规划了更多业态在零售、文创集合店、书店、戏剧表演、百年老店、娱乐、餐饮、茶馆等，一些店铺带有中国古代文化特色。
街区内大多租户都围绕秦淮文化、徽文化等地域文化，以及围绕锦绣、茶文化、陶艺、中医、戏曲等各类中华文化。包括有先锋书店、秦淮礼物、千祥云集、本色物语、老字号博物馆、德云社、麦田、星巴克、宽渡等。
先锋书店：位于街区中的一栋传统楼体内，原有建筑的门廊、立柱、房梁都被完整保留，店内包括丰富的南京古代、近代相关书籍，参观者和读者络绎不绝。
繁花酒吧：建筑外被粉色花瓣包裹，夜间有灯光效果的衬托十分吸睛。
老门东其中一条街巷“三条营”给人留下深刻印象，窄长的街道两边保留了斑驳的墙面以及带有历史遗留特色的装饰，围墙内的绿植自然的延伸出来，吸引了众多消费者打卡拍照。某些建筑大门紧闭，给人神秘感，猜测可能是未开放或者私人住宅。
三条营聚集了一些文化艺术、中国传统文化的店。比如及物艺术创作馆、元本集合等。
及物艺术创作馆：包括艺术文化培训、展览、公开课以及艺术品鉴赏。
元本集合：店内仍然保留了原本建筑中的井、墙面、石子地面等，所售卖的产品以新中式的文化产品为主。
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这要看你装修成什么样子,其实没必要弄的眼花缭乱的,简洁是最好的,体现出专业,可以适当添加些雪花代码,客服代码等主要分别为上传logo/发布公告/发...
